Q. 가로주택정비사업은 왜 재개발과 다르게 매도청구를 해야할까요?

Q. 가로주택정비사업은 왜 재개발과 다르게 매도청구를 해야할까요? 

 

 

재개발과 가로주택정비사업 모두 낡은 주거환경을 개선하는 점은 같지만, 동의하지 않는 소유주의 부동산을 확보하는 방식이 다른 이유는 두 사업의 '공공성(公共性)' 정도와 사업의 규모에서 근본적인 차이가 있기 때문입니다.

 

결론부터 말씀드리면, 가로주택정비사업은 대규모 기반시설 정비 없이 소규모로 진행되므로 '공공사업'으로 보기 어려워 재개발과 같은 강력한 토지수용권을 부여하지 않는 것입니다.

 

 

1. '토지수용'은 강력한 공익사업에만 부여되는 권리입니다.

'토지수용'은 개인의 재산권을 강제로 가져오는 매우 강력한 권한입니다. 따라서 우리 법에서는 도로, 철도, 대규모 택지개발처럼 **공공의 이익에 반드시 필요하다고 인정되는 '공익사업'**에 한해서만 매우 제한적으로 허용합니다.

 

재개발 사업이 토지수용권을 갖는 이유는 단순히 낡은 집을 부수고 새 아파트를 짓기 때문만이 아닙니다. 그 본질은 도로가 좁고, 상하수도가 낡고, 공원 하나 없는 낙후된 지역의 '도시기반시설'을 전면적으로 새로 설치하여 도시 전체의 기능을 회복하는 데 있기 때문입니다. 즉, 강력한 공공성을 인정받는 것입니다.

 

 

2. 가로주택정비사업의 본질: '기존 틀을 유지하는 소규모 정비'

반면, 가로주택정비사업은 이름 그대로 '가로(街路, 도로망)를 유지하면서' 시행하는 소규모 사업입니다.

• 기반시설 유지: 대규모 재개발처럼 기존 도로를 없애고 새로운 대규모 도로망을 만들지 않습니다. 기존의 도로와 기반시설의 틀은 그대로 유지합니다.
• 소규모 블록 단위: 사업 구역이 특정 도로로 둘러싸인 작은 블록 단위로 한정됩니다.

즉, 가로주택정비사업은 도시 전체의 기능을 바꾸는 '공공사업'이라기보다는, **기반시설은 양호하지만 낡은 주택들만 소규모로 개선하는 '민간 주도 사업'**의 성격이 훨씬 강합니다. 이는 재건축 사업의 성격과 유사합니다.

 

 

결론: 사업의 성격에 따라 다른 법적 장치를 적용

따라서 법은 두 사업의 성격에 맞춰 각기 다른 법적 장치를 부여한 것입니다.

• 재개발: 도시 기반시설을 전면 재정비하는 강한 공공성을 띠므로, 공익사업의 논리에 따라 **'토지수용권'**을 부여합니다.
• 가로주택정비사업: 기반시설은 유지한 채 소규모 주택만 정비하므로 공공성이 상대적으로 약하고 민간사업의 성격이 강합니다. 따라서 재건축과 마찬가지로 민간 사업자 간의 권리 조정에 사용하는 **'매도청구권'**을 부여하는 것입니다.