[실무]가로주택정비사업 사업기간 줄이기-매도청구 3편: '전체 조합원 매도청구'라는 파격, 이주기간을 획기적으로 단축하는 비결

가로주택정비사업 사업기간 줄이기-매도청구 3편: '전체 조합원 매도청구'라는 파격, 이주기간을 획기적으로 단축하는 비결

"동의한 조합원까지 모두 소송한다고요?"

 

지금까지 1편과 2편을 통해 건축심의 완료 후, 그리고 조합원 분양신청 마감 후 즉시 매도청구 절차에 착수해야 하는 '골든타임'에 대해 알아보았습니다. 이번 3편에서는 다소 파격적이지만, 사업 기간 단축 효과를 극대화할 수 있는 가장 강력하고 선제적인 매도청구 전략을 소개해 드리고자 합니다.

 

결론부터 말씀드리면, 조합원 분양신청이 끝난 후, 동의 여부와 관계없이 모든 토지등소유자(조합원 포함)를 대상으로 일괄 매도청구 소송을 제기하고, 이주를 완료한 세대에 한해 소송을 취하하는 방식입니다.

 

이 전략은 표면적으로 조합원들에게 소송을 제기한다는 점에서 거부감이 들 수 있습니다. 하지만 그 본질을 들여다보면, 사업 지연의 가장 큰 원인인 '이주 지연' 리스크를 원천적으로 차단하고, 이를 통해 조합원 전체의 이익을 지키는 가장 효과적인 방법이 될 수 있습니다.

 

 

왜 '동의한 조합원'에게까지 매도청구를 제기하는가?

가장 먼저 드는 의문일 것입니다. "사업에 동의하고 분양신청까지 마친 조합원에게 왜 소송을 거는가?"

 

여기서의 '매도청구 소송'은 조합원의 자격을 박탈하고 재산을 빼앗기 위함이 아닙니다. 이 전략의 핵심 목표는 '이주 의무'를 강제할 수 있는 법적 집행권원(판결문)을 가장 신속하게 확보하는 데 있습니다.

 

가로주택정비사업에서 사업시행계획인가가 나면 모든 조합원은 정해진 기간 내에 부동산을 사업시행자에게 인도(이주)해야 할 의무가 발생합니다. 하지만 일부 조합원이 개인 사정이나 추가 보상 요구 등을 이유로 이주를 차일피일 미루기 시작하면 사업 전체가 마비됩니다. 이주가 100% 완료되지 않으면 철거를 할 수 없고, 착공 역시 불가능해집니다. 그 기간 동안 조합이 부담해야 할 금융비용(PF 대출이자 등)은 기하급수적으로 늘어납니다.

 

'전체 매도청구' 전략은 바로 이 지점을 파고듭니다. 법원으로부터 **"피고는 원고에게 부동산을 인도하라"**는 판결문을 미리 받아둠으로써, 특정 시점까지 이주하지 않는 세대에 대해 명도소송 등 별도의 추가 소송 없이 즉시 강제집행에 나설 수 있게 됩니다. 이는 조합원들에게 '정해진 기간 내에 반드시 이주를 해야 한다'는 명확하고 강력한 신호를 주게 됩니다.

 

 

'전체 매도청구' 전략의 압도적인 장점

이 파격적인 전략은 다음과 같은 분명한 장점을 가집니다.

 

1. 이주 기간의 획기적 단축 및 지연 리스크 원천 차단 가장 큰 장점입니다. "나중에 이주하면 보상을 더 받을 수 있다"거나 "개인 사정을 봐주겠지"라는 일부 조합원의 막연한 기대를 원천적으로 차단합니다. 모든 세대가 소송의 당사자가 되므로, 정해진 기간 내에 이주를 완료하고 소송을 취하받는 것이 가장 유리하다는 점을 명확히 인지하게 됩니다. 이는 이주 개시 후 2~3개월 내에 100% 이주 완료라는, 기존 방식으로는 상상하기 힘든 결과를 만들어낼 수 있습니다.

 

2. 안정적인 사업비(PF) 확보의 열쇠 금융기관이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행할 때 가장 우려하는 것이 바로 '사업 지연 리스크'이며, 그중 핵심은 '이주 지연'입니다. 조합이 모든 소유자를 상대로 매도청구 소송을 제기하여 이주 완료 시점을 법적으로 확정 지을 수 있다는 것을 보여주면, 금융기관은 사업의 안정성을 매우 높게 평가합니다. 이는 보다 낮은 금리로, 보다 안정적으로 거액의 사업비를 조달할 수 있는 결정적인 키가 됩니다.

 

3. '알박기' 시도 원천 봉쇄 및 공평성 확보 사업 막바지에 이주를 거부하며 무리한 보상을 요구하는 '알박기' 시도는 사업을 좌초시키는 주요 원인입니다. 이 전략은 사업 동의 여부와 관계없이 모두 동일한 법적 절차의 대상이 되므로, 특정 조합원이 전체 사업을 담보로 부당한 이익을 취하려는 시도를 근본적으로 막을 수 있습니다. 모두에게 동일한 규칙을 적용함으로써 오히려 조합원 간의 공평성을 확보하고 불필요한 갈등을 줄이는 효과도 있습니다.

 

 

성공적 실행을 위한 핵심 실무 지침

이 전략은 매우 강력하지만, 실행 과정에서 조합원들의 오해와 반발을 살 수 있으므로 반드시 다음의 원칙을 지켜야 합니다.

 

• 1. 조합 총회 의결 및 투명한 사전 고지: 이 전략은 반드시 조합 총회에 안건으로 상정하여 그 취지와 장점을 조합원들에게 상세히 설명하고 동의를 얻어야 합니다. 이는 조합원들의 재산을 빼앗는 것이 아니라, 사업 기간 단축을 통해 수십, 수백억의 금융비용을 아껴 결국 조합원 모두의 분담금을 줄이기 위한 절차임을 투명하게 알려야 합니다.

 

• 2. 법률 전문가(변호사)와의 긴밀한 협력: 소장 작성부터 소송 진행, 이주 완료 세대에 대한 정확한 소송 취하까지 전 과정은 반드시 정비사업 경험이 풍부한 법률 전문가와 함께 진행해야 합니다.

 

• 3. 명확한 소송 취하 조건 설정 및 이행: '이주 완료'의 기준(공가 확인, 열쇠 반납 등)을 명확히 하고, 이주를 완료한 세대에 대해서는 약속대로 즉시 소송을 취하하여 조합원들의 신뢰를 확보해야 합니다.

 

결론: 가장 빠른 길이 가장 안전한 길이다

가로주택정비사업의 성공은 결국 '시간'과의 싸움입니다. '전체 조합원 매도청구'라는 전략은 다소 거칠어 보일 수 있지만, 사업 지연이라는 가장 큰 암초를 제거하고 모두가 함께 가장 빨리 목적지에 도달하게 하는 가장 확실한 항해술일 수 있습니다.

 

논란의 여지보다는 실익을, 막연한 불안감보다는 데이터에 기반한 비용 절감 효과를 믿고 과감한 결단을 내리는 조합만이 성공적인 사업 완수라는 결실을 볼 수 있을 것입니다.